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从“空间评价”转向“使用评价”的控规实践——从南京仙林副城青龙片区控制性详细规划(修编)

时间:2016-11-28来源: 作者: 点击: 265次


Dialogue with Urban Design

——The  Detailed Regulatory Planning of Nanjing Xianlin Vice City Qinglong Area(Modify compile)

黄嫦玲 张晓光 李仁伟 滕文超 张欢

【摘要】:在近年的规划实践中,控规对城市设计理念的落实,多数体现为“控规图则+城市设计导则”的成果落实。然而,在城市建设管理唯“法定规划”为依据的当下,城市设计导则在规划管理中的效力很难得到保障。在南京仙林副城青龙片区的控规编制中,项目组牢牢抓住“设施VS业态”、“道路竖向VS场地竖向”和“保底指标VS提质指标”等关键问题,进行有益探索。强调立足公众需求,注重解决当下的城市问题,将控规编制的目标导向定为城市品质的提升,将城市设计理念转化为可持续的“指标”。

Abstract】: In recent years of planning practice, Regulatory Plan of urban design concept to carry out the most embodied in“town plans of

regulatory plan + urban design guidelines” for the implementation of the results. However, in the urban construction management only “statutory planning” as the basis of the moment, The effectiveness of urban design guidelines in planning and management is difficult to be guaranteed. In the regulatory plan system of Nanjing Xianlin Vice City Qinglong area, to explore beneficial,the project group firmly seize the "facilities vs format, design of elevation VS Ground vertical" and "Guaranteed indicators vs Mention qualitative indicators”as the key problem. Stressed the need to focus on public demand, focus on solving the problem of the current city,to Improving the quality of the city as goal of the regulatory plan system, sustainable urban design concept can be converted to "index".

【关键词】:控制性详细规划;立足需求;城市设计理念指标化

Key Words】: Detailed Regulatory Planning;Based on the demand; Urban design concept index

1. 项目概况

青龙片区位于南京东部、仙林副城东南象限,规划总用地面积约22.05平方公里。

青龙片区定位为:仙林副城重要组成部分,低碳生态新区。城市主导功能为:城市公共服务功能、商业服务功能、居住功能。片区内生态本底优越,在建地铁四号线从基地穿过,并设有三个站点,结合轨道交通的建设及基地内优越的生态环境城市设计提出“一心、两轴、三核、五片”的规划结构,描绘出一幅“山水林间趣,俊秀国际城”的城市愿景,并通过四条规划策略落实“生态的、充满活力的、可步行的、保留历史记忆的”城市设计理念。

此次控规修编,是在原控规(2012)和政府审批通过的城市设计(2014)基础上开展的。控规的修编,应对城市设计明确的片区整体格局、设计理念及城市形态予以继承延续,在此基础上,进一步将完善:空间落位、配套设施、量化指标。规划后的青龙片区,将可容纳18.10万人居住,并提供10.55万个就业岗位。

2. 问题的思考

在近年的规划实践中,控规对城市设计理念的落实,多数体现为“控规图则+城市设计导则”的成果落实,通过城市设计导则的编制达成对城市建设的引导。然而,在城市建设管理唯“法定规划”为依据的当下,城市设计导则在规划管理中的效力很难得到保障。

在南京仙林副城青龙片区的控规编制中,项目组牢牢抓住“设施VS业态”、“道路竖向VS场地竖向”和“保底指标VS提质指标”等关键问题,进行有益探索。强调立足公众需求,注重解决当下的城市问题,将控规编制的目标导向定为城市品质的提升,将城市设计理念转化为可持续的“指标”。

3. 路径探索

3.1 公共配套精准化

现代化公共服务设施供给,应在满足配套设施温饱水平的基础上,着眼于社会热点,解读公共服务设施需求,提供更精准的公共服务产品。

1)从学区房维权的社会热点,分析教育设施的供给主要存在两点问题:其一,是教育资源之间匹配程度不高;其二,是学区划片含糊。因此,规划提出,教育设施的布局在规模、服务半径合理的基础上,应结合片区行政区划及人口分布情况,精细化划分学区。同时,结合南京市禁止小升初择校的政策,将小学与初中临近布局,预留合并为九年一贯制的可能性。

2)从养老设施不足的社会热点,分析养老设施供给主要存在两点问题:其一,养老机构不足与“巨无霸”型养老设施入住率低之间的矛盾;其二,公益设施引入社会资本与以“圈地”为名的养老地产层出不穷之间的错位。因此,规划提出,养老设施的布局,应强调均等化配置来替代集中式养老地产。同时,在明确养老设施的配置层级基础上,明确界定公益性养老设施(区级养老院、社区养老院)及市场化养老设施的范畴。

3)从小商贩就业无处安放的社会热点,分析城市商业设施的供给存在的主要矛盾:商业业态扁平化导致的城市活力缺失,与小商贩业态无处安放之间的矛盾。因此,规划提出三方面解决策略:其一,围绕轨道交通提出X+TOD策略,强调站点间差异化互补,提供多元化的商业服务;其二,在片区小格网高密度街道空间上,划定活力街道,明确活力街道建设导则,尤其强调活力街道的商业界面的连续性,提升片区街道活力;其三,结合居住社区服务中心(Aa),布局低保人群就业商铺及菜市场,满足城市商业需求的同时,解决低保人群就业。

3.2 搭建工程统筹平台

现代化城市建设,应秉承可持续发展低影响力开发的理念,剖析城市问题,解读基础设施需求,协调统筹各项工程建设,解决现实工程技术问题

3.2.1规划着眼于城市问题,解读基础设施需求。

1)从城市内涝的热点问题,提出海绵城市理念,并通过三个层次的体系建构,引导城市建设:

第一层次,“大海绵”体系构建——首先,通过地表径流的模拟分析,提升片区内的水面率为11.2%(现状水面率3.1%),构建天然海绵体;其次,按照城市设计“显山露水、生态优先”的理念,道路与水系布局应减少对现状场地的改造,避免大挖大建。

第二层次,“中海绵”设施布局——一方面,结合青龙片区山体水库周边自然鱼塘、雨水调蓄利用塘设施,设置庙山水库、四青水库湿地,雨水利用塘湿地等“中海绵”设施,总调蓄体积8000m³;另一方面,布局再生水利用设施,实现片区内再生水利用率达到20%

第三层次,“小海绵”指标引导——依据《海绵城市建设指南》,同时结合各类用地性质及地块规划特色,确定地块生态控制指标。

2)从新能源汽车推广遇瓶颈的问题,明确提出公共停车场应配置≥10%比例配建充电桩停车位,并且结合变电站预留设置集中充电站,满足片区新能源汽车发展需求。

3.2.2规划着眼于落地实施,解决现实工程技术问题

以桦墅站开发建设为例。在控规编制过程中,地铁4号线施工已进入站场实施阶段,同时,地铁上盖物业的建筑设计已经启动。施工单位、建筑设计单位及控规修编的竖向存在矛盾。

控规秉承低影响开发的理念,积极协调,一方面是控规在坚持不破坏现状水体的原则上,对接地铁施工,调整竖向;另一方面,统筹建筑设计及施工单位,调整地铁出入口及道路转弯半径,保障地铁施工及建筑设计的一体化实施。

3.3规划管理精细化需求

从城市设计到控规,就是将城市设计理念指标化的过程。规划立足管理精细化需求编制 “一张图则(单元图则)+两张导则(城市设计导则)”,将城市设计转化为指导建设管理的文件

分析现行编制的城市设计导则推行困难的原因,一方面是针对性不强,导致管理内容与建设需求之间的错位;另一方面是重点不明确,泛化的将城市框定在一个秩序之下。因此,青龙片区的城市设计导则,强调从城市具体问题入手,突出对片区公共空间的管控,而对片区建筑风貌进行适当引导。

3.3.1 公共空间引导

基于片区空间要素的分析,规划明确片区内需重点控制的公共空间——生态界面、人文景观节点及对外展示界面。 

1)生态界面

明确片区内的“生态界面”为紧邻中央山体的景观界面。

针对“建设无序,侵蚀生态空间”的城市症状,以贯通的市政道路直接衔接山水,形成泾渭分明的生态边界。

针对“临近城市生态环境界面建筑过高”的城市症状,一方面控制临绿建筑整体高度控制在9-24米之间,形成“近山低,远山高”的整体城市空间形态;另一方面设置低层建筑控制区,规定紧邻城市主要山体、城市级公园的居住地块,红线60米范围内用地应为高度控制区,区域内建筑宜采用退台式建筑,高度应低于控规要求的最高高度,与后排建筑形成前低后高的效果、突出层次感。

针对“建筑界面对生态景观遮挡严重”的城市症状,一方面预留生态廊道;另一方面控制间口率上限。紧邻城市主要山体、城市级公园的地块,高层建筑间口率宜小于60%,多层建筑间口率宜小于70%,以保证景观的通透性和层次感。

2)人文景观节点引导

明确片区的“人文景观节点”为三个轨道站点及各居住区公共服务节点。

针对“天际线缺乏变化”的城市症状,对片区内最为重要的人文景观节点,即三个轨道站点周边,提出地块的建筑高度下限:东流站周边地块建筑高度≥60m100m,孟北站周边地块建筑高度≥60m,桦墅站周边地块建筑高度≥60m

针对“街道界面不整齐、地块过于封闭、城市活力缺失”的城市症状,从三方面提出控制策略:明确商业界面,围绕各个片区的核心节点,沿城市道路,布局连续的底层商业界面,提高城市活力;统一活力街道的两侧的建筑后退距离,依据《江苏省城市规划管理技术规定(2011)》 ,当活力街道道路宽度30米时,24米以下建筑后退距离为5米,道路宽度>30米时,24米以下建筑建筑后退距离为8米;从人对街道空间的舒适感出发,对活力街道两侧的建筑对位率提出控制要求,商业用地对位率≥70%,居住用地,对位率≥50%

3)对外展示界面

规划区的“对外展示界面”为紧邻江南快速三环、绕越高速及京沪高铁三条交通廊道的城市界面。

针对“高层建筑排布过于密集、城市界面过于堵塞”的城市症状,一方面对片区内展示界面沿线的整体高度进行控制,从宏观尺度,引导界面形成起伏多变的天际线,并结合基地山水景观,形成垂直于界面的绿化廊道;板式住宅建筑高度在18米以下时,其各方向投影宽度的最大值不应大于120米;18米以上、30米及以下时,其各方向投影宽度的最大值不宜大于75米;板式住宅建筑高度在30米以上时,其各方向投影宽度的最大值不宜大于55米,特殊情况不应大于60米。

针对“天际线单调乏味”的城市症状,提出建筑单体错层要求。为了使展示界面的建筑高度错落有致不单调,临高速公路和高速铁路的高层建筑两栋建筑组合时,按建筑高度(H)划分: 36H60, 两栋建筑高差至少为3层; 60H80, 高差至少为4层; 80H100,高差至少为5层。

3.3.2 建筑风貌引导

在景观结构的分析基础上,结合基地现状周边风貌特色,因地制宜的将规划区划分为四类风貌区,分别为地铁新市镇风貌区、风情居住风貌区、生态休闲风貌区,并从整体风貌、建筑风格、材质及色彩对各特色风貌区进行引导。

4. 小结

我们常说,城市设计应立足地域特色,那控规又何尝不是应该立足于本地需求呢?这个需求,规范给不了我们,需要我们去挖掘提升:深入解读公众需求,精准配套公共设施;对接具体现实问题,搭建工程统筹平台;向管理和实施延伸,保障控规贯彻执行。

 

 

 

【参考文献】

[1]孙晖,栾滨.如何在控制性详细规划中实行有效的城市设计——深圳福田中心区 22

23-1 街坊控规编制分析[J].国外城市规划,200693-97

[2]柳健.控制性详细规划中的城市设计方法研究[D],重庆:重庆大学城市规划与设计系,2006

[3] 黄嫦玲,张晓光,李仁伟,滕文超. 与控制性详细规划相结合的城市设计实施路径探索

——以南京仙林副城青龙片区为例[J].江苏城市规划,201693-97

 

 

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